最近在事務所的諮詢案件中遇到很多長輩，或許是隨著年紀增長，開始擔心自己離大去之期不遠矣，於是急急忙忙跑到事務所找我，希望能趁自己身體還健康、意識還清楚的時候，趕快把手上的不動產過戶給孩子。
在過去舊有的制度中，因為沒有「房地合一稅」，而這個隱形的殺手也不是移轉當下就發生，導致很多人忽略了過戶後所帶來的影響，因此許多長輩一想到要傳承財產，腦海中第一個浮現的選擇，通常就是《贈與》。
上週就有一位阿伯來找我，一坐下來他就說你能幫我把房子贈與給兒子嗎？每次遇到這種期況我都會問為什麼想這樣做，其中原因有千百種，有些非這麼做不可，而大部分的情況都還有更好的規劃方式，我先幫他綜合評估了家裡的財務狀況與未來的售屋規劃後，提供了「買賣」與「贈與」兩種生前過戶的方式，甚至連未來的「繼承」也一同幫他做比較。
究竟這三種過戶方式哪一個最能省稅又符合您的需求？現在的一番美意，會不會變成小孩未來的沉重負擔？這篇文章就把當天分享給阿伯的精華內容，一次毫無保留地告訴大家！
方案一：生前過戶——「買賣」vs「贈與」
選擇【買賣】過戶
很多人不知道，父母跟子女之間也是可以進行房屋買賣的！
優點：
- 土地增值稅可使用「自用住宅稅率」（一生一次或一生一屋），這點相較於贈與能省下非常多稅金。
- 未來子女如果把房子賣掉，房地合一稅的「取得成本」可以轉化為當初的「買賣價格」。因為成本拉高了，未來要繳的房地合一稅就會大幅減少。
缺點：
- 因為是二親等（父母子女）間的買賣，必須經過國稅局嚴格審核。
- 資金來源必須非常清楚。兒子買房的錢是哪裡來的？不能是父母直接匯款過去的，未來的資金流向也會被列管。
- 因為要查驗金流與審查，辦理花費的時間通常較長。
選擇【贈與】過戶
這是最多長輩直覺想到的方式，但往往藏著最多隱形陷阱。
優點：
- 可以善用每人每年 244 萬元的贈與稅免稅額。如果房地現值在免稅額內，可以不用繳到贈與稅。
- 不需要特別做複雜的資金流向證明，辦理花費的時間較短。
缺點：
- 土地增值稅只能使用「一般稅率」，無法使用自用的優惠稅率。
- 最大的魔鬼在房地合一稅！ 出售時，國稅局認定子女的「取得成本」是當初贈與時的「房屋評定現值 + 土地公告現值」（通常遠低於市價）。未來子女一旦想賣房，「市價 – 現值 = 巨大的獲利」，將面臨極其恐怖的高額房地合一稅！
方案二：如果放任到未來再【繼承】，會更省稅嗎？
聽完買賣和贈與後，我問阿伯如果沒有特定給誰或是沒有其他繼承人，我會建議等百年之後讓孩子用『繼承』的，事實上，從純粹的「稅務最大化利益」來看，繼承通常是所有過戶方式中最省稅的！
選擇【繼承】過戶
優點：
- 免課徵土地增值稅、免課徵契稅。光是土地增值稅對於持有很久都沒移轉過的不動產，就能直接幫省下幾十萬甚至上百萬的稅金。
- 遺產稅的免稅額度高。基本免稅額高達 1,333 萬元，加上扣除額，多數一般家庭的房產繼承幾乎都課不到遺產稅。
缺點：
- 無法主動控制過戶時間，必須等到長輩過世後才能辦理。
- 如果家裡有多位子女，且生前沒有透過遺囑做妥善規劃，容易造成不動產共有（持分土地/房屋）的狀態，未來要處分財產時，往往是家庭糾紛的開始。
每個人家裡的情況、不動產的取得時間、公告現值、以及未來子女有沒有打算賣房，種種變數都完全不同，阿伯聽完仔細剖析的方案與可能發生的問題後，帶著我為他量身打造的試算方案回家，準備跟孩子好好討論。
提早為資產做傳承規劃是非常棒的觀念，但切記不要盲目跟風、聽鄰居說哪種好就跟著做，一定要經過精準的稅務試算，才不會讓長輩現在的一番美意，等到未來小孩知道要繳一筆驚天動地的房地合一稅時，再來怨嘆父母，這樣就太冤枉、太不值得啦！
